En 茅ste caso de la Importancia de la Inscripci贸n de Opci贸n de Compra de un Inmueble podremos ver los puntos m谩s importantes a tener en cuenta.
1. An谩lisis de la Opci贸n de Compra y Cargas Posteriores
A continuaci贸n, en 茅ste apartado de Importancia de la Inscripci贸n de Opci贸n de Compra de un Inmueble, analizamos el supuesto de la formalizaci贸n en escritura p煤blica de un derecho de opci贸n de compra sobre un bien inmueble que se inscribe en el Registro de la Propiedad y, en el momento de ejercer nuestro derecho de opci贸n de compra, se comprueba la existencia de nuevas cargas inscritas sobre la finca con posterioridad a nuestro derecho de opci贸n de compra.
2. Definici贸n de Opci贸n de Compra y Plazos
En primer lugar, debemos definir una opci贸n de compra como aquel contrato por el que, una parte denominada vendedor-concedente, otorga a la otra parte denominada comprador-optante, por un plazo determinado, el derecho de poder adquirir la titularidad de un determinado bien inmueble.
El derecho de opci贸n de compra se concede por un plazo determinado que no puede ser superior a cuatro a帽os transcurrido el cual, el comprador-optante, pierde su derecho a comprar si no ha hecho manifestaci贸n expresa de ejercer el derecho que le fue reconocido para poder formalizar la compraventa del inmueble en cuesti贸n.
3. Importancia de la Inscripci贸n Registral
No resulta obligatoria la inscripci贸n registral de un derecho de opci贸n a compra, si bien, es absolutamente recomendable que la opci贸n de compra se formalice en escritura p煤blica y se proceda a su inscripci贸n en el Registro de la Propiedad.
4. Protecci贸n del Comprador y Cargas Posteriores
De esta forma, el comprador-optante queda protegido, ya que su derecho de opci贸n de compra ser谩 oponible frente a terceros para el supuesto hipot茅tico que vendedor-concedente acordase la venta del inmueble con un tercero distinto al comprador-optante quien, por tanto, podr铆a ejercitar el derecho de opci贸n y dejar sin efecto dicha venta.
Una vez ejercido dentro del plazo concedido el derecho de opci贸n de compra por el comprador-optante, puede suceder que consten inscritas en el Registro de la Propiedad cargas sobre la finca posteriores a la inscripci贸n del derecho de opci贸n de compra debido a que, por ejemplo, porque el vendedor-concedente tenga deudas y sus acreedores le hayan embargado el bien inmueble.
5. Anulaci贸n de Cargas de un inmueble registrado y Rol de los Abogados en Compraventa
De ah铆 igualmente la importancia de contar con nuestros Abogados expertos en compraventa, como se ha manifestado anteriormente, que realizar谩n el proceso de inscribir el derecho de opci贸n de compra en el Registro de la Propiedad ya que si la opci贸n de compra se ha inscrito en el Registro, los acreedores que anoten sus embargos con posterioridad no pondr谩n en peligro el derecho de opci贸n de compra.
Por tanto, la inscripci贸n del derecho de opci贸n de compra hace que 茅sta sea oponible frente a terceros, por lo que el comprador-optante adquirir谩 el bien inmueble en la situaci贸n jur铆dica en la que se encontraba al formalizar la opci贸n de compra y no se ver谩 afectado por posibles cargas posteriores aunque tambi茅n consten inscritas en el Registro de la Propiedad.
No obstante, para que el comprador-optante pueda cancelar esas cargas posteriores y adquirir la finca libre de cargas es necesario que, cuando ejercite su derecho de opci贸n de compra, consigne el precio de la compraventa para que los titulares de dichas cargas puedan cobrar sus deudas y, s贸lo si hay sobrante, se entregar谩 dicho importe al vendedor-concedente.
A tal efecto, en caso que se tengan dudas sobre la solvencia del vendedor-concedente, es aconsejable que no se entregue por el comprador-optante una cantidad demasiado elevada a cuenta del precio en concepto de prima de la opci贸n y que se ejercite el derecho de opci贸n lo antes posible ya que si el vendedor-concedente cayera en situaci贸n de insolvencia que le obligara a presentar un concurso de acreedores, el bien inmueble sobre el que se concede un derecho de opci贸n de compra quedar谩 en poder del vendedor-concedente hasta que el juez que tramita el concurso de acreedores decida sobre su destino y, en este caso, pueden producirse incidencias que hagan que el bien inmueble no acabe siendo propiedad del comprador-optante.
6. Recomendaciones y Rol de los Abogados en Compraventa
Por tanto, es recomendable que cuando se firme un derecho de opci贸n de compra se pacte con el vendedor-concedente que le otorgue al comprador-optante un poder especial irrevocable para que, si ejercita dentro del plazo establecido el derecho de opci贸n compra, pueda escriturar la compraventa unilateralmente aunque el vendedor-concedente no asista a la notar铆a. De esta manera, si el comprador-optante cita al vendedor-concedente para otorgar la escritura pero 茅ste 煤ltimo no comparece el d铆a se帽alado, no se retrasar谩 la adquisici贸n del inmueble por el comprador-optante.
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