En éste caso de la Importancia de la Inscripción de Opción de Compra de un Inmueble podremos ver los puntos más importantes a tener en cuenta.

1. Análisis de la Opción de Compra y Cargas Posteriores

A continuación, en éste apartado de Importancia de la Inscripción de Opción de Compra de un Inmueble, analizamos el supuesto de la formalización en escritura pública de un derecho de opción de compra sobre un bien inmueble que se inscribe en el Registro de la Propiedad y, en el momento de ejercer nuestro derecho de opción de compra, se comprueba la existencia de nuevas cargas inscritas sobre la finca con posterioridad a nuestro derecho de opción de compra.

2. Definición de Opción de Compra y Plazos

En primer lugar, debemos definir una opción de compra como aquel contrato por el que, una parte denominada vendedor-concedente, otorga a la otra parte denominada comprador-optante, por un plazo determinado, el derecho de poder adquirir la titularidad de un determinado bien inmueble.

El derecho de opción de compra se concede por un plazo determinado que no puede ser superior a cuatro años transcurrido el cual, el comprador-optante, pierde su derecho a comprar si no ha hecho manifestación expresa de ejercer el derecho que le fue reconocido para poder formalizar la compraventa del inmueble en cuestión.

3. Importancia de la Inscripción Registral

No resulta obligatoria la inscripción registral de un derecho de opción a compra, si bien, es absolutamente recomendable que la opción de compra se formalice en escritura pública y se proceda a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

4. Protección del Comprador y Cargas Posteriores

De esta forma, el comprador-optante queda protegido, ya que su derecho de opción de compra será oponible frente a terceros para el supuesto hipotético que vendedor-concedente acordase la venta del inmueble con un tercero distinto al comprador-optante quien, por tanto, podría ejercitar el derecho de opción y dejar sin efecto dicha venta.

Una vez ejercido dentro del plazo concedido el derecho de opción de compra por el comprador-optante, puede suceder que consten inscritas en el Registro de la Propiedad cargas sobre la finca posteriores a la inscripción del derecho de opción de compra debido a que, por ejemplo, porque el vendedor-concedente tenga deudas y sus acreedores le hayan embargado el bien inmueble.

5. Anulación de Cargas de un inmueble registrado y Rol de los Abogados en Compraventa

De ahí igualmente la importancia de contar con nuestros Abogados expertos en compraventa, como se ha manifestado anteriormente, que realizarán el proceso de inscribir el derecho de opción de compra en el Registro de la Propiedad ya que si la opción de compra se ha inscrito en el Registro, los acreedores que anoten sus embargos con posterioridad no pondrán en peligro el derecho de opción de compra. 

Por tanto, la inscripción del derecho de opción de compra hace que ésta sea oponible frente a terceros, por lo que el comprador-optante adquirirá el bien inmueble en la situación jurídica en la que se encontraba al formalizar la opción de compra y no se verá afectado por posibles cargas posteriores aunque también consten inscritas en el Registro de la Propiedad.

No obstante, para que el comprador-optante pueda cancelar esas cargas posteriores y adquirir la finca libre de cargas es necesario que, cuando ejercite su derecho de opción de compra, consigne el precio de la compraventa para que los titulares de dichas cargas puedan cobrar sus deudas y, sólo si hay sobrante, se entregará dicho importe al vendedor-concedente.

A tal efecto, en caso que se tengan dudas sobre la solvencia del vendedor-concedente, es aconsejable que no se entregue por el comprador-optante una cantidad demasiado elevada a cuenta del precio en concepto de prima de la opción y que se ejercite el derecho de opción lo antes posible ya que si el vendedor-concedente cayera en situación de insolvencia que le obligara a presentar un concurso de acreedores, el bien inmueble sobre el que se concede un derecho de opción de compra quedará en poder del vendedor-concedente hasta que el juez que tramita el concurso de acreedores decida sobre su destino y, en este caso, pueden producirse incidencias que hagan que el bien inmueble no acabe siendo propiedad del comprador-optante.

6. Recomendaciones y Rol de los Abogados en Compraventa

Por tanto, es recomendable que cuando se firme un derecho de opción de compra se pacte con el vendedor-concedente que le otorgue al comprador-optante un poder especial irrevocable para que, si ejercita dentro del plazo establecido el derecho de opción compra, pueda escriturar la compraventa unilateralmente aunque el vendedor-concedente no asista a la notaría. De esta manera, si el comprador-optante cita al vendedor-concedente para otorgar la escritura pero éste último no comparece el día señalado, no se retrasará la adquisición del inmueble por el comprador-optante.

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